■位于天河区的碧海湾小区的架空层,已变身银行大厅。　新快报记者　魏星/摄

十多年纠纷不断　架空层究竟属于谁?

公共活动空间变身银行营业厅、宾馆,业主想维权却不知从何入手

■统筹:新快报记者　廖颖谊 ■采写:新快报记者　张若然　李应华　邓毅富　卢佳　魏星　方阳麟

架空层,现代小区中随处可见的一种建筑形式,原本多用于业主公共活动场地或消防通道,开发商一般较少为其投入额外建设资金。看似用处不大的架空层,近十多年来却不断陷入产权纠纷,由于其在产权归属上处于“模糊地带”,不同政府部门对此属于“公共”还是“私有”的判定标准不一,普通业主、购买架空层的业主与开发商各执一词,导致三方纠纷连连。近日,新快报记者走访了广州市区多个出现架空层产权纠纷的小区,听取各方意见,尝试厘清这些纷争背后的问题。而相关人士则指出,根据现有法律,政府完全有能力解决架空层产权纠纷问题,关键是看作不作为。

案例 1

突遇开发商贴封条 才知架空层属他人

新快报记者近日走访位于越秀区建设大马路的逸雅居小区,看到5楼架空层里有游泳池和健身设施,都没有开放。不过,有住户在架空层的空地上打羽毛球。

当天,小区业委会办公室主任练先生召集了数名业主代表开会,向业主们介绍了有关架空层纠纷的最新进展。练先生告诉新快报记者,该小区架空层产权纠纷缘起于2014年,作为小区开发商之一的广州市戎丰置业有限公司(以下简称戎丰公司),突然派人来到小区,拿出5楼架空层的房地产权证,要求收回,并对架空层的公共场所进行上锁、贴封条,从而引发了业主与戎丰公司之间的冲突。

练先生说,业委会闻讯立即到广州市房管局核查,才发现5楼架空层在2004年已登记到戎丰公司名下。2014年10月8日,业主陈少雯、朱惠莲等8人向越秀区人民法院提起行政诉讼,要求撤销广州市国土房管局给戎丰公司发放的架空层房地产权证。2015年1月16日,越秀区法院驳回了逸雅居8位业主的诉讼要求。对此,原告不服,向广州市中级法院提起上诉,目前,该案件正在审理中。

新快报记者了解到,逸雅居业主与开发商在架空层权属问题上形成激烈的冲突。业主一方表示,根据报建和规划审批,架空层是作为架空支柱层建设,属于小区全体居民活动使用的公共开放空间。

而戎丰公司则称,在与业主的合同中没有对架空层进行分摊,也没有约定架空层归全体小区业主共同。根据谁投资谁受益的原则,该公司有权拥有该架空层产权。而广州市国土房管局则辩称,2007年实施的物权法没有明确架空层是否属于业主共有。越秀区法院则表示,涉案产权证是在物权法施行之前核发的,而且原告不能提供架空层有约定属于业主共有的相关证据,故对要求撤销涉案产权证的理由不予采纳,驳回了原告诉讼请求。

目前,8名原告业主已经向广州市中级法院提起上诉。而新快报记者曾尝试联系该小区开发商,但其电话一直没人接。

案例 2

大堂装修租给银行 业主回家只能绕道

“哪有小区的前门大堂被占用,逼着业主从后门出入的?这真是个稀罕事。”位于天河区珠江新城碧海湾小区的业主最近很心烦,原本气派的大堂,莫名其妙变成了某银行的营业厅。

新快报记者近日走访该小区,发现小区1层至3层都是架空层,其中,1层南端的银行营业厅正好占据了大堂的位置,只有进入营业厅,才能走上2层、3层。而小区大堂则被玻璃幕墙隔成两半,透过玻璃依稀可以看到银行大厅的现状。居民要进出小区,只能通过北侧机动车出入口绕行。

新快报记者了解到,碧海湾业主就此与开发商就小区架空层(大堂)的归属问题一直纠纷不断。2009年,开发商下属的物业公司欲提高物管费遭业主拒绝,原先的物业公司退出小区管理,业委会聘请的新物业公司进驻小区。2010年亚运会期间,开发商借口“迎接亚运重新装修”,将1层至3层封闭起来,当时正值新旧物管方交替,装修施工半年,此后,业主们突然发现,原本是小区大堂的架空层已被改为银行的营业厅了。

“现在我们坐电梯只能从1楼到4楼及以上,2楼、3楼的电梯按钮完全没用,属于我们的大堂成了银行的后花园了。”一位业主指着裙楼告诉新快报记者。

业主们介绍,按照广州市规划局2000年的审核,碧海湾小区1层至3层为架空绿化、小区会所、物业管理及活动层,但开发商在2002年和2004年调整规划,把这3层变成商业用途的裙楼,并宣称裙楼并非公共配套,产权属开发商所有。目前开发商将裙楼出租。

新快报记者走访了小区的物业公司,询问开发商电话,但对方表示无法提供,截至发稿时记者仍未得到开发商回应。

案例 3

架空层出租做宾馆 开发商却不知去向

越秀区的洛桑美地小区也同样遭受着架空层问题的困扰。

该小区位于东华西路与东川路交界处,新快报记者走访发现,该小区住宅楼的楼梯通往3楼、4楼的大门被锁死,电梯也只能到达4楼以上楼层。有小区业主介绍,从入住的时候开始3楼、4楼就只能从东华西路一侧的入口进入。而在东华西路的入口处,新快报记者看到这里摆放着宾馆的灯牌,入口处电梯楼层图则显示4楼是棋牌室和宾馆。

小区业主介绍,2014年10月,小区业主想争取架空层的产权,到广州市城市建设档案馆申请相关资料,这才了解到架空层复杂的历史背景。原来,早在2005年,小区因将南面第4层住宅改为1000平方米管理办公室和667平方米架空活动层,被广州市城市管理综合执法支队东山区(现越秀区)支队查实为第二期不按规划批准报建施工,小区开发商广州市东谊房地产开发有限公司因此被罚款400多万元。

原本按照处罚决定书,开发商在缴纳罚款后可以将第4层住宅作为管理办公室和架空活动层使用,但从2010年开始,开发商就将第3、4层出租作为商用,事后又进行过一次拍卖,目前两层楼均为宾馆。

新快报记者从小区物管处了解到,物业公司目前仅收取第3、4层宾馆的物业管理费,由于开发商已经不在原注册地址办公,故无法联系。

小区业主同样感到困惑,他们想将属于全体业主的架空层产权争取回来,却不知从何处着手。“开发商已经联系不上,从工商部门查到的资料说因为债务问题已经被列入黑名单,现在不知道找谁好了。”一名致力维权的业主无奈地告诉记者。

■越秀区逸雅居架空层的健身室大门上锁,业主们都很关心架空层的未来。　 新快报记者　邓毅富/摄

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专家热议架空层权属　呼吁政府有所作为

关注架空层

为什么被规划为公共活动空间的架空层,在现实生活中会变成开发商的“私产”呢?新快报记者为此咨询了3位专家,广东省政府参事、新快报广州区域发展与公共事务研究院专家王则楚表示,在解决架空层纠纷方面,政府一定要有所作为。

周玉忠:要解决问题 推动业主自治最重要

新快报广州区域发展与公共事务研究院专家、北京盈科广州律师事务所合伙人周玉忠介绍,物权法没有明确规定架空层的权属,这是导致架空层权属之争的重要原因。

他认为,架空层纠纷频发原因在于两点:一是我国建筑物区分所有制度自2007年物权法颁布才初步建立,此前长期以来,从规划建设到物权登记,业主共有与专有部分的边界均没有严格划分,包括架空层在内的配套建筑及空间的物权归属长期不明。二是我国实行地产开发商主导的城市开发建设模式,加上业主自治进展缓慢,全体业主无法与开发商平等对话,共有物权的权利维护长期流于形式。

对于解决架空层的产权争议,周玉忠建议可以在制定建筑物管理法时规定在规划、销售和登记时必须明确和公示专有部分的范围,除此之外一律为共有部分,并明确共有部分一律不得销售、抵押。对于历史遗留问题,也应考虑成本是否转移等实际情况,确定其产权归属,以重点保障全体业主的合法权益。更为重要的,必须全面推动业主自治,形成共有物业权益行使和保护的适格主体和良性机制。开发商在售出专有部分后就不应再享有垄断小区治理的额外特权。

他说,业主维权首先应当查询架空层的产权登记,有异议要及时提出。其次,要查询规划用途,在未依法变更之前,无论架空层产权流落谁人之手,均应遵守原有规划用途管制,否则可投诉维权。

王则楚:分摊面积属于业主架空层不能卖

“架空层是公共活动的场所,这是毋庸置疑的。”广东省政府参事、新快报广州区域发展与公共事务研究院专家王则楚认为,物权法是全国人大通过的法律,在关于共有物权的确认方面,对物权法实施之前的行为也有约束力。其中明确建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分,具体的区分要根据1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,架空层在2.2米以下的不能作为专有部分,不能办理产权证。

王则楚分析,政府原来在房地产开发时,对建筑物采取“大确权”,即建筑物所有权都归开发商,由开发商销售,这里就包括架空层等共有物业。不过其中也有一定约束,就是当开发商卖出第一套房子开始,架空层的所有权就不全部属于开发商,所以开发商根本没有权力出售这类共有物业。“开发商不能一边把属于业主的共有物业卖了,然后还把面积分摊到业主头上。”

王则楚特别强调,规划部门对分摊面积的范围做了明确的规定,其中有提到架空层,那证明政府是有能力界定和解决这些纠纷的,政府一定要有所作为。

周活宁:最高法应进行司法解释明晰产权　

架空层产权到底属于谁?广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,应属于全体业主,法律应对此尽快明确。

他说,架空层的作用是将住宅与公共设施隔离开来,同时是居民的公共活动空间,还是高层住宅的避难层,所以架空层一定是开放的,不能作为住宅与商业用途。另外,架空层的楼高比其他楼层低,而且不算入容积率,也就是说,根据架空层的定义与功能,它是不可以买卖的。

但由于法规不完善,架空层在大确权时往往保留在开发商名下。而一旦开发商办理了房产证,就可以将架空层用作商业用途。在广州市,这种情况最多发生在2008年至2011年之间,很多得到权证后的开发商将架空层占用、出售和租赁。那么问题来了,架空层从法理上看属于全体业主共有,但开发商却拥有房产证,实际上可以处置。对此,政府只能采取了尴尬的做法,一方面承认开发商拥有架空层的产权,另一方面又规定不能随意变更原有规划用途。这就很难自圆其说:既然是私产,怎能阻止拥有者私用呢?

今年3月份,《不动产登记暂行条例》出台,并没有对架空层确权作出规定,这也是导致争议的根源。因此,他主张,最高人民法院要对《不动产登记暂行条例》进行司法解释,要将公共空间如停车场、架空层的共有产权,明确登记在小区全体业主共有产权证中。

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架空层姓“公”姓“私”? 政府部门回复有争议

其实,城中媒体一直关注有关架空层的纠纷。此前,新快报就报道了华景新城泽晖苑小区的纠纷。

天河区华景新城泽晖苑小区F、G、H栋住宅楼的架空层一直是公共活动场所,很多业主自泽晖苑F栋楼盖好初就一直将楼下的架空层作为居民休闲活动的公共用地。2014年9月10日,泽晖苑管理处在F、G、H三栋居民楼下张贴告示,称物管方近期在拟定小区南面围蔽方案时,有业主出示房产证,证明华景路72号、74号、76号(即F、G、H三栋居民楼)架空层为其私有。不少业主这才知道,架空层原来是别人的“私人领地”。2014年12月1日,架空层的新业主雇了十余个工人,将架空层内的居民健身休闲设施全部拆除。

小区业主对此不满,向广州市规划局、广州市国土资源和房屋管理局咨询查证架空层产权,却得到了两个截然不同的答案:广州市规划局在给予居民的回复中称,小区架空层依旧属于公共用地,暂无架空层使用用途变更资料;而在广州市国土房管局查询的结果却显示,在2014年6月该架空层被登记为商业用途。

天河区相关主管部门负责人调查后表示,泽晖苑小区于上世纪90年代建成,规划设计F、G、H栋架空层的用途是车库,建成后因当时车位需求不高而空置。2014年6月,一位自称吴先生的人找到了物管方,出示了房产证,自称是架空层空地业主,要按照房产证的规划图纸对产权范围进行围蔽。在吴先生出示的房产证上,架空层用地是商用性质。部分业主对此提出异议,不同意新业主提出的产权要求。

天河区棠下街和社区居委会了解情况后,于2014年11月27日组织召开协调会,因新业主能出示有效的产权证明,双方意见分歧较大,未能达成协议。泽晖苑架空层到底姓“公”还是姓“私”?记者就此致电广州市规划局和广州市房地产交易登记中心,并未收到明确回复。