家住某小区的郑先生的雨棚顶部被脱落的建筑外墙瓷片几乎全部砸烂，他为消除今后的危险、索赔等事宜四处奔走，但问题一直没有得到解决。我区社区法律顾问、广东满祥律师事务所律师王新杰认为小区房地产开发公司应当承担主体责任，可以和该房地产开发公司协商解决，如调解不成可以通过诉讼程序解决，还可以向建筑行政主管部门投诉该建筑的质量问题。

　　脱落的建筑外墙瓷片砸烂雨棚

　　郑先生几年前购买了某房地产开发公司开发的“某某城”二楼的一套住宅。装修入住后，为遮阳和防止楼上掉落杂物，郑先生花费十多万元，将购买该套房屋附送的约30平方米的阳台，用不锈钢及双层有机玻璃搭建了全阳台雨棚。2016年端午节期间，该栋楼房9楼外墙瓷片在暴雨中突然发生较大面积脱落，将郑先生二楼的雨棚顶部几乎全部砸烂。

　　事故发生后，郑先生先后找到物业管理公司。物业管理公司到现场看过后，称楼房已向保险公司投保，待保险公司派人到现场勘查后，再和保险公司协商理赔事宜。保险公司派人勘查后认为，称此事故因暴风雨所致，属意外事件，不属理赔范围，因此不予理赔。郑先生随后再找物业管理公司，物业管理公司称，公司主要是提供物业小范围的维修、维护服务，对物业因暴雨造成如此大的损失，公司没有能力加固维修，更不会赔偿。物业管理公司让郑先生找房地产开发公司看能否处理。而房地产开发公司称该楼房已交付业主入住多年，对暴风雨造成的损失，公司也不能再维修和赔偿。

　　此后，郑先生为消除今后的危险、索赔四处奔走，但问题一直没有得到解决。郑先生在居委会顾问律师例行值班时，特意赶到居委会向广东满祥律师事务所王新杰律师陈述了自己的遭遇，并咨询相关的法律规定及如何处理。

　　王新杰听取了郑先生的详细陈述，并查看了其用手机拍摄的现场照片后，建议郑先生根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》以及广东省的地方法规的规定，可以和该楼盘房地产开发公司协商解决，如调解不成可以通过诉讼程序解决。除了以上的救济途径外，该业主还可以根据 《中华人民共和国建筑法》和国务院《建筑工程质量管理条例》的规定向建筑行政主管部门投诉该建筑的质量问题。

　　建筑物外墙瓷片脱落非意外事件

　　建筑物外墙瓷片脱落是否属于保险公司所称的意外事件？对此，王律师认为：本案例建筑物外墙瓷片脱落不属于意外事件 ，它是完全可以避免的。该建筑物位于珠江三角洲的广州地区，该地区在每年的春夏之交台风及暴风雨频发，尤其是春夏之交的“龙舟水”。该地区的气候环境特点对建筑物外墙的影响比较大。而该楼房系广州本地开发商所开发，开发商应当清楚广州地区气候特点，在开发建设该地区的建筑物时，对建筑物外墙理应做更为慎重的处理，以承受、抵御特殊气候对建筑物外墙的侵蚀，避免建筑物外墙装修、装饰脱落。除非遇到百年一遇或者五十年一遇的特大暴风雨。对2016年“端午节”期间广州地区的暴风雨，气象部门没有定性为属于百年一遇或者五十年一遇的特大暴风雨。事实上，当天同样经历了暴风雨侵袭的该小区的房屋的外墙并没有出现瓷片大片脱落的现象。

　　小区房地产开发公司应负主体责任

　　谁应当对该建筑物外墙瓷片脱落造成的损失承担责任？王律师认为：该楼盘的房地产开发公司应当是该楼房外墙瓷片脱落造成郑先生雨棚损失的责任主体。理由如下：其一、该瓷片脱落的楼房系该房地产开发公司开发，受损失的郑先生也是在该开发商处购买的该房屋，双方为房屋买卖合同的相对人，房地产开发公司应当对用户郑先生负责，尤其是房屋的质量；

　　其二、根据现在初步了解的情况，该楼房交付后装修师傅就发现该楼层外墙瓷片有凸起、空壳现象，而且9楼业主当时还向该房地产开发公司下属的物业管理公司反映过。如果该楼盘尚在保修范围和保修期限内，根据《广东省建设工程质量管理条例》第29条第二款的规定：“住宅建设工程项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，由建设单位先行履行保修义务，建设单位在履行保修义务后，可以向造成质量问题的责任方追偿。”即使该楼盘已过保修范围和保修期限，作为开发建设方的房地产开发公司也不能免责，因为在保修范围和保修期限内，9楼住户就向其下属物业管理公司反映过，没有引起该房地产开发公司的重视和及时处理，房地产开发公司当然要为自己的不作为承担法律后果（严格说，房屋质量是否存在问题，应当聘请有资质的第三方鉴定机构鉴定）；

　　其三、对该楼房的维修加固将是一个系统的、较大的工程，涉及查阅该楼房设计、施工图纸、质量要求，整个几十层的外墙瓷片的检测、购买新的建筑材料，聘请有资质的施工公司施工等。只有在对该楼外墙维修完毕，消除危险后，才能对郑先生受损的雨棚进行重新修建，耗资巨大。也只有建设方房地产开发公司有此能力。

　　其四、即使房地产开发公司有证据证明自己没有过错，该楼房也早过了保修期。根据《中华人民共和国民法通则》第132条的规定，作为受益人的房地产开发公司也应当对郑先生承担公平责任，分担郑先生的经济损失。