已经签了房屋买卖合同的卖家，看到不断上涨的房价，难免“痛心疾首”，甚至想法找各种理由“不卖了”。记者昨日从广州市番禺区法院了解到，该院近日审理了一宗房屋买卖合同纠纷案，案中卖家找出种种理由“不卖了”，买家为此起诉请求法院判决卖家承担违约责任赔偿49万元。经一审番禺区法院、二审广州中院审理，法院均判决卖家向买家赔偿49万元。

文/金羊网记者 董柳 通讯员 倪丽珠 黄杰波

合同突然中止：到底是谁违约？

2016年4月8日，买家李某、业主袁某在中介的介绍下签署了房屋买卖合同及合同附件，约定李某购买袁某位于广州市番禺区兴南大道的一所房屋，房价为人民币245万元，并于签约当日支付定金10万元。

李某称，同年8月4日，其根据合同条款，转账部分房款人民币64万元给袁某垫资赎契，按照约定，袁某应于收齐该笔房款后，还清银行贷款、出具还清贷款证明、协助买家申请银行按揭。

孰料，2016年8月5日，袁某突然通知李某其应支付的房款为104万元，甚至反指李某违反合约。2016年8月6日，在未有知会的前提下，袁某向李某强行退回已收房款64万，无理由拒绝履行房屋买卖合同及其附件。

原告李某于是起诉到法院，请求解除合同及被告退回定金10万元，并要求被告承担违约责任，按买卖合同中的“违约责任”规定向原告赔偿49万元。

被告袁某一审答辩说，按照合约，应该由李某垫资赎契，即李某应该付104万而非64万元，李某没有按合同约定履行垫资义务，构成了根本违约，其保留追求对原告的违约责任。

而在广州中院二审期间，袁某又称，涉案房屋属于袁某与妻子的夫妻共有财产，袁某卖房没有取得妻子的追认同意，其行为属于无权处分共有财产的无效行为，因此涉案房屋买卖合同及附件因违法无效。

房屋买卖合同突然中止，被告在一审、二审期间的辩称各不相同，究竟是原告违约，还是被告的配偶对卖房不知情致使合同无效？

中院二审判决：业主赔违约金！

对于被告称涉案房屋为夫妻共有财产自己无权处分的说法，二审广州中院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无论涉案房屋是否属于夫妻共有财产，袁某以无权处分主张合同无效没有法律依据，法院不予支持。

法院审理认为，虽然附件第5条写明由买方垫资赎契，但该条后续内容则对卖方申请提前还贷及买方垫资赎契的义务进行了细化。根据该条约定，首先由卖方申请提前还贷手续，待银行同意提前还贷后告知买方，由买方在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款64万元转入卖方贷款账户，待银行扣划该64万元后即视为卖方收取相应楼款。

该条款表明两层意思：一是李某应当垫资64万元，二是该垫资64万元作为李某支付的首期楼款，在银行扣账后，视为袁某已收取该笔房款。

法院指出，原告已先支付了10万元定金，后又支付了首期房款64万元，同时向银行申请贷款171万元支付余款，这三笔款正好符合合同约定的还款金额245万元。

广州市番禺区法院认为，李某在2016年8月4日按约将64万元汇入袁某贷款账户，应视为李某已履行了附件第5条约定的垫资赎契义务。而袁某在收到该64万元后，又将64万元退回给李某，拒绝接收，致使双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，袁某的行为违反了房屋买卖合同的约定，构成违约。法院判决被告袁某向原告李某支付违约金额49万元（按成交价245万的20%计算）。

法官说法

看到房价上涨又反悔 要承担三种违约后果

近期，广州市番禺区法院受理多起房屋买卖合同纠纷，房价的上涨导致二手房交易违规率增加。法官提醒：买家在签订房屋合同时要细化合同条款，在交易中注意保留、收集证据，切实维护自己权益；卖家在交易过程中，要遵守诚信原则，勿因小失大。

法官表示，一方面，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按合同法的规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于违约金问题作了以下规定：违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，根据民法的一般原理、民法通则、合同法的相关规定，当事人之间可以约定一定数额的违约金，当一方出现违约的情形时须向守约方支付该违约金。违约金的法定产生依据是指在当事人没有对违约金进行约定的情况下，如果一方违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。

法官说，在违约金制度实际的适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用，只有在当事人无约定的情况下才可能适用法定条款。