首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。

    2005

    首次调控

    首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。

    市场反应：虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。

    2006

    70/90政策

    “国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。

    市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

    2007

    房贷新政

    9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。

    市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现，政策出台后，2008年全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。

    2008

    放宽二套房贷

    对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

    市场反应：中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。

    2009

    国四条

    10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

    市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。

    2010

    限购令

    1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。

    市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。

    2011

    二套首付提高

    “新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。

    市场反应：房价继续上涨。

    2012

    严打小产权房

    多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。

    市场反应：一线城市房价继续上涨。

    2013

    新国五条

    2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

    市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。

    2014

    “9·30”房贷新政

    各地陆续松绑限购政策，9月3 0日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。

    市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。

    2015

    3月新政

    央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

    首付变化

    2006年

    首付不低于三成

    2007年

    首套房9 0平米以下首付不低于两成，9 0平米以上不低于三成；二套房首付不低于四成

    2010年

    二套房“认房又认贷”，首付不低于五成，房价过高地区可暂停发放第三套房贷

    2011年

    二套房贷首付提至六成

    2013年

    北上广深等城市二套房首付提高至七成

    2014年

    二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行

    2015年

    二套房首付降为四成

央行等四部门连出大招稳楼市

 ●二套商贷首付四成●二套公贷首付三成●卖两年房免营业税

二套房首付比例下限降至四成、公积金购买首套房首付最低降至二成、普通住房营业税免征期“五改二”……30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。其中，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称“通知”)，对房贷政策进行调整：二套房商业贷款首付最低降至四成；公积金贷款首套房首付降至两成，二套房最低降至三成。此外，财政部就营业税征收出台新政，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

利好一

商贷二套房首付降至四成

据央行下发的通知，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

元子地产总经理谭华驹表示，二套房房贷放松是业内“意料中事”，去年第四季度逐步落实的“认贷不认房”是对改善型需求的放松，由于许多家庭没有能力一下子还清首套房房贷，抑制到了这部分家庭改善置业需求，如今直接降低二套房房贷首付，对于改善型家庭购房刺激来得更加直接，会促进较大一部分购买力。

利好二

公积金贷款二套房首付最低三成

通知中提到，为进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

此外，为加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险。

利好三

二手房营业税免征5年变2年

央行等部门下发通知不久，财政部也出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

营业税

调整前

出售不足5年的住房，全额征收营业税

出售5年以上(含5年)的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

出售5年以上(含5年)的普通住房，免征营业税

调整后

出售不足2年的住房，全额征收营业税

出售2年以上(含2年)的非普通住房，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

出售2年以上(含2年)的普通住房，免征营业税

算笔账

二套房首付四成

200万买二套房

首付减60万元

以广州一套市值200万元的房屋为例，按照现有的二套房首付比例七成计算，首付款140万元，若首付比例降为四成，则减少60万元，只需80万元。

营业税“5降2”

出售200万元满两年房屋

可省11.1万元

以一套80平方米价值200万元的楼房为例，如果未过5年，旧政需缴的营业税是11万元(5.5%×200)，新政则只需过了2年便可节省这11万元。

5.5%×200（万）=11（万）

四问新政

此次房贷新政大幅降低了二套房的首付比例的门槛，这让很多改善性需求的购房者欢欣雀跃，可以更早实现自己的二套房梦想。

此次房贷新政大幅降低了二套房的首付比例的门槛，这让很多改善性需求的购房者欢欣雀跃，可以更早实现自己的二套房梦想。不过，政策虽然放开了，购房者是否能够如愿拿到银行或公积金中心的贷款，则是一大问题。

A

广州“限购”会不会松绑？

一线城市有压力，“穗六条”短期难放开

业内几乎一致认为，国家房地产调控政策总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段，调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策转向寻求更加平衡的供求关系。但由此衍生的问题是，新政之后，下一步棋怎么走？锁在广州头上的“限外”、“限购”紧箍咒何时解除？

参加昨日央行房贷新政会议的中央财经大学金融学院教授郭田勇对南方都市报记者表示，此次二套房首付下调是房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。

郭田勇认为，从文件上看，“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

一家国有银行广东省分行个贷部负责人还表示，目前仍在等待总行具体实施细则，预计广州以外的广东其他地区一般跟随国家政策进行调整。但广州地区仍需要看，地方央行是否会出台针对限贷政策的调整文件。

合富置业市场部市场经理梁燕明也认为，估计短期内一线城市放开限购的可能性不大。

2013年11月18日，广州市出台楼市“穗六条”，重申原有调控政策，提高外地人购房门槛，以及进一步提高二套房贷首付比例，由六成提至七成。按照规定，5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。这一政策的出台，剥夺了不少外地人的购房资格，也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。目前国内大部分城市限购都已松绑，只有北上广深几个大城市尚未解除。

B

房贷利率会不会降？

商业银行放贷资金紧，利率或稳中有升

南都记者采访了解到，目前商业银行存款吸收能力大幅下降，可以放贷的资金也因此受到掣肘。更重要的是，商业银行受制于资金成本高的压力，很难给予购房者较低的房贷利率。

在目前的房贷市场上，商业贷款占据绝对主体的地位，公积金贷款占比非常低。对于使用商业贷款的购房者而言，首付门槛降低了近一半，这意味着购房者对商业银行的借款需求也将大幅增加。

对于商业银行，房贷资金需求量的增加是一种压力。目前商业银行普遍出现存款下滑。在目前存贷比的限制下，存款下滑将会制约可以放贷的资金量。尽管监管部门对存贷比进行了调整，但商业银行依然面临这种压力。

在可能出现的大幅增长的房贷资金需求面前，商业银行的放贷资金额度并不宽松。一家国有银行广东省分行个贷部负责人在接受南都采访时表示：“从春节后各家银行的放款速度上看，额度并不像外界认为的那么宽松。”她表示，目前各家银行的房贷，比前年要松，但比去年还是稍紧了。在放贷额度不宽松的情况下，商业银行将会甄别客户资质。优质客户会得到优先照顾，而劣质客户可能拿不到贷款。另一方面，购房者拿到贷款等待的时间可能比以往长不少。

如果你有幸能够拿到房贷，那也别高兴过早，因为你可能不得不面对一个较高的房贷利率。据悉，去年由于房贷额度相对宽松，部分银行随行就市下调了房贷利率，久违的房贷折扣重出江湖，以广州为例，9.5折已经成为市场主流折扣。

一家股份行广州分行信贷部相关负责人告诉南都记者，如果新增房贷需求量很大，那么，在可贷资金有限的情况下，银行自然会提高房贷利率。更重要的是，银行的资金成本现在比较高。兴业银行首席经济学家鲁政委告诉南都记者，虽然房贷新政为购房者敞开了大门，但是是否能够从银行处获得房贷，商业银行也有自己基于商业利率的考量。鲁政委说，在互联网金融和金融脱媒的双重影响下，现在银行吸收资金成本比较高。比如，以银行资金的一种资金来源——— 同业资金为例，同业资金一年期利率都达到5%左右。而目前央行最新的一年期基准利率只有5.35%。高企的资金成本决定了商业银行对房贷利率不会下降，可能还会有所上升。在鲁政委看来，目前高企的资金成本下，商业银行房贷利率不上浮已经不错了。

交通银行金融研究中心研究员徐博也认为，取消折扣或者继续下调的可能性都不大，银行应该会保持现状。

C

公积金好不好贷？

若成交量上涨，资金或重陷紧张

昨日，广州住房公积金管理中心相关人士表示，目前还没收到上级部门下发的关于新政的正式文件，具体的细则以及实施时间还不能明确。

去年下半年，广州公积金资金紧张，持续多月出现额度遭“秒杀”。广州住房公积金管理中心目前正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式，缓解公积金贷款资金缺口的问题，但新政出台的时间仍未能确定。据悉，根据初步的计划，贴息资金可能会从公积金的增值收益里的城市廉租住房建设补充资金支付。

南都记者获悉，春节前开始，由于广州楼市成交量持续低迷，公积金贷款申请量已经较去年有所减少，目前提交申请基本就能审批，无需再轮候预受理，额度紧张的压力已有所放缓。

但大源按揭公司经理郑大源认为，昨日公布的新政或许会带来楼市交易量的上涨，加上新政对公积金贷款首付比例有所放松，很可能会让广州公积金资金陷入新一轮紧张的局面。

D

二手楼市会不会火？

若政策放松，二季度成交量或增四成

根据新政，二手楼(普通住宅)成交需要缴营业税的门槛从5年降为2年，这对于二手市场上2-5年区间那些持盘待卖的业主未尝不是一剂“鸡血”。

以一套房子总价200万元的买卖为例，房屋交易已满2年的“免征营业税”，即可减少11万元的营业税。

合富置业市场部经理梁燕明认为，营业税降低门槛的新政必然会增加购房者入市的信心，之前一些区域的二手楼出现一二手楼价格倒挂的现象与营业税负重相关，现在单价税负减少将有望增加二手楼在市场上的吸引力。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，二手房成交之后不够2年再卖的比例占50 .5%，满2年但不足5年的比例占11.7%，满5年的比例占37.8%。可见，如果新政实施，在成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。

根据他掌握的数据，整个二手市场上起码有超过35%是属于满2年但不足5年的，“因此可以预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交”，他预计，第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，会比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手价格会比第一季度升高3%-4%，只要穗六条能放松，今年下半年的成交均价会比上半年上升8%-10%。

这一次房价会涨吗？有经济学家认为高库存如“泰山压顶”，长期难改下滑颓势

2015楼市新政

南都讯　昨日接受南都记者采访的经济学家普遍认为，房贷新政或只能对房地产市场起到短期提振作用，长期依然难以改变房地产下滑颓势。对整个经济的作用也是如此。

2015年以来宏观经济增速不断下降，其中，占国民经济支柱性地位的房地产业市场表现尤其疲软。民生证券研究院执行院长管清友表示，去年9·30房贷新政和11·22降息之后，房贷利率虽然开始下降，但量依然偏紧。全国整体销量仍未企稳，库存居高不下。房地产业的低迷，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

房贷新政出台后，房地产业乃至宏观经济会企稳回升吗？管清友认为，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。原因有四：第一，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。

而且从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明还担心，房贷新政会对中国花费很大气力推进的过剩产能清理带来阻力。在房贷新政的刺激下，可能会有一些开发商又开始大力开发。过去几年，房地产的高速发展，带动上下游产业链产能大量增长，以至于造成了多个行业的产能过剩。从2011年开始，中国一直在致力于清理过剩产能，以促进经济恢复。现在，房地产开发如果再度扩张，钢铁、水泥等这些已经过剩产能调整的行业将死灰复燃。

股市反应

10地产股涨停

市场对楼市接连的利好政策反应强烈，昨日午后房地产板块再度快速拉升，地产板块昨日大涨4.75%。其中荣安地产、中天城投、深深房A、招商地产、香江控股、国兴地产、金科股份、天房发展、保利地产、实达集团等10只地产股涨停。

专家观点

房价很可能上涨 甚至幅度不会小

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房首付从60%-70%调整为40%，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。

昨日，恒大集团董事局主席许家印在接受南都记者采访时也认为，今年房地产总体销量好于2014年是“可以肯定的”。广州维森置业董事长张维伦表示，今年在政策对刚需和首改的支持下，开发商肯定会乐于向市场需求稳定且容量较大的一二线加码进军。

中原地产分析称，特别是在今年一二线城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。

不少中介人士表示，已经有很多准购房者致电咨询，买方卖方都很热心。

虽一时利好 但大幅上涨可能性不大

新政能否长期激发楼市活力？也有不少人表示，一时的刺激之后，长期效应很难说。房地产市场告别高增长、回归平稳的大趋势恐怕一时难以扭转。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，虽有刺激作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动。

胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求，“因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会有所加大”。正荣集团南京公司总经理助理吴强表示，新政带来的利好并非立竿见影，“我们更多地寄希望于央行降息，进一步减少贷款的成本。”

多位高级代理负责人表示，购房者的热情比起前几年明显不足，“尽管政府的救市信号一个接一个，但市场买账的并不多。”

开发商反应

“涨价，4月1日执行”

与往年相比，今年3月份深圳的开发商推盘节奏出现放缓，意在观测两会前后政策走向。昨日，南都记者采访了深圳数家开发商，均表示4月份将会涨价。

深圳市华兴广实业有限公司副总经理潘勇认为，去年巡视组视察后，开发商介入深圳城市更新效率出现放缓，导致未来一两年的供应量偏少，因此不少开发商实质上会想方设法把销售节奏变慢，提价可能性就很大。

东莞永江房地产开发有限公司营销负责人黄文枫在听闻新政后，立马在微信群中表示：“涨价，4月1日执行”。他称，这已属该公司旗下在凤岗的楼盘永江臻萃园今年第二次涨价，上周就已经得到老板的批复。

“这时选择涨价是愚蠢的”

东莞虎门南部湾万科城营销总监李文画称，虽然此次国家对于楼市的支持力度很大，但并不会出现2008年全民涌入的景象。目前，包括东莞在内的许多城市，商品房库存量十分庞大，特别是一线城市，受这些年去化较低库存压力很大。

二套房首付门槛的降低，肯定会刺激楼市成交量有所上扬，但不会迎来爆发式增长。房地产市场已进入白银时代，投资性客户现在已基本绝迹，只有那些有着切实改善型需求的客户，才会积极入市置业。

昨日许多开发商在朋友圈称，将在4月初提价。“在我个人看来，这么做是十分愚蠢的，目前东莞很多区域竞争压力很大，一旦提价，就等于把客户推向了周边楼盘，这对自身的快速走量是没有好处的。”李文画说。

中山一开发商也认为，楼市不可能像2008年一样全面复苏，目前中山楼市竞争激烈的情况下不敢贸然提价